民泊への不動産投資はアフターコロナでも大丈夫？民泊投資のメリット・デメリットを解説

民泊は、一般住宅を宿泊場所として提供するサービスで、外国人旅行者などに支持されています。

インターネットの普及によって、Airbnbなどの民泊サービス業者によって手軽に使えるようになりました。

最近、コロナ後に外国人観光客の訪日を期待し、民泊への不動産投資に注目しています。

しかし、民泊サービスの参入は、法的規制や近隣住民への理解など多くの課題もあります。

今回は、不動産投資としての民泊サービスのメリット・デメリット、成功に導く参入ポイントについて詳しく解説します。

急速に増加している民泊サービスとは？

民泊サービスは、旅行者の増加に伴って需要が高まっており、不動産投資家も参入しております。

さらに、少子高齢化による空き家問題の解決方法の一つとして注目が集まっています。

この章では、不動産投資としての民泊サービスについて詳しく解説します。

民泊のビジネスモデル

民泊は、顧客に個人宅の一部や空いている居室を宿泊スペースとして貸し出し、宿泊料を徴収します。

オーナー側は、所有している戸建てやマンションなどの空きスペースを宿泊場所として提供することで宿泊料が入ります。

最近では、Airbnbや宿泊サイトなどでオーナーと宿泊客をマッチングさせるサイトが普及していることもあり、手軽に募集できるようになりました。

民泊は、インターネットの普及によって、より気軽に予約ができ、需要が増えるサービスといえます。

民泊が拡大した背景・理由

日本の観光インバウンド需要によって、外国人観光客が急増し、ホテルや旅館などの宿泊施設が満室になる事態となりました。

観光客やビジネスパーソンの宿泊先を確保するために、一般住宅に宿泊機能を備えた民泊が拡大しました。

さらに、少子高齢化によって空き家が年々増加しており、不動産の活用に困っているオーナーも増えてきました。

民泊は、空き家問題を宿泊者に一時的に貸し出すことで収入が入り、資産の活用につながります。

今後も民泊は、宿泊先を探している顧客と空き家に悩むオーナーの問題を解決できる方法として注目が集まっています。

民泊のメリット・デメリット

民泊のメリットは、収益性が高く、原状回復費用などの修繕コストが少なく運営出来る点にあります。

また、築古の物件でも観光地に近く、積極的に集客を行うことで収益化することが可能です。

一方、民泊のデメリットは、法的規制によって運営に苦労する点や初期投資コストが多い点が挙げられます。

さらに、近隣住民とのトラブル対応も行う必要があります。

民泊サービスには法律でさまざまな制限がある

民泊サービスには、市町村に開業する届出や年間180日の営業制限、自治体による追加条件など法的な制限があります。

さらに、自治体によっては追加条件を設けている場合もありますので、各自治体に沿った運営を行わなければいけません。

民泊運営は、賃貸住宅の運営より制約が多い運用が強いられるので、数々の法規制をクリアしておくことが重要です。

民泊への不動産投資の5つのメリット

不動産投資としての民泊を行うメリットは、収益性の高さと維持管理コストが少ない点にあります。

さらに、アフターコロナの外国人観光客の増加により、ますます需要が高まってきます。

ここでは、民泊への不動産投資のメリットを紹介します。

収益性の高さ

人気の観光エリアの民泊は、宿泊予約が定期的に入ることによって家賃収入よりも宿泊料が多く入ります。

特に収益面では、顧客が1泊でも利用すれば宿泊料が入るので、早く収益化できます。

さらに、築年数が高い建物や家賃が安いエリアでも家賃収入より倍の収益を得ることが可能です。

民泊は、宿泊客の滞在日数も短く、費用とコストが少なく運営できる点と収益の回収が早い点も不動産投資として期待されています。

原状回復費などの諸費用が発生しにくい

民泊は、生活を目的とする賃貸住宅とは違い、居室や設備に大きな破損が少ないので、原状回復費などのコストが発生しにくいです。

賃貸住宅は、経年劣化による破損の場合、貸主側が修繕する必要があり、退去の度に原状回復コストが発生していました。

しかし、民泊は顧客の滞在日数が少ないため、原状回復費用などの諸費用が発生しにくいと言えます。

将来性がある

民泊は、収益性の早さや原状回復コストの低さによって将来性のある不動産投資として需要があります。

さらに、空き家対策として休眠している不動産の活用方法として、民泊は大きく期待されています。

民泊運営は、観光地に物件がある方や休眠不動産の活用方法に困っている方、収益性の高い不動産ビジネスを考えている方におすすめです。

築年数が古い物件でも集客ができる

民泊は築年数が古い物件でも、観光地の近くや物件独自の付加価値によって集客ができます。

築年数が古い賃貸住宅は、入居者が入りにくく空室になりやすいです。

しかし、民泊は建物の古さより立地にこだわる顧客が多いので、築年数が古くても集客でき、収益性の高い物件になる可能性があります。

原状回復費がほとんど必要ない

民泊運営は、物件の原状回復費用がほとんど必要なく、運営管理費用のみ発生します。

施設の運営費用は、居室の清掃やリネンの交換などに充てられ、賃貸住宅の管理より大きな費用はかかりません。

さらに、ほとんどの民泊オーナーは民泊専門の管理業者に任せているケースがほとんどです。

管理費用はコストがかかりますが、運営管理をアウトソージングに一任することによって、運営の手間はかなり省けます。

民泊への不動産投資の6つのデメリット

一方で民泊への不動産投資は、法的規制や近隣住民への理解など多くの課題があります。

その他にも、決められた設備を設置する必要があるため、初期投資が必要であることや運営経費が割高になることもあります。

それらを踏まえて、民泊への不動産投資のデメリットについて解説します。

準備・手続きに時間がかかる

民泊を始めるには、市町村に民泊の開業を行う届出から開業までに2ヶ月ほど時間がかかります。

時間がかかる理由の1つは、届出から民泊の運営に適しているかの施設検査を行って、許可を得る必要があります。

その他にも設備投資や届出以外の手続きに手間を要するため、開業準備に時間がかかると思ったほうが良いでしょう。

民泊運営に関する法律が変わる可能性がある

民泊運営をルール化している法律は、旅館業法や住宅宿泊事業法ですが、自治体によって独自ルールが追加される可能性もあります。

最近では、届出なしの民泊業者によるトラブルや外国人観光客に対する利用トラブルなど運営に関わるトラブルが後を絶ちません。

民泊は、新しい事業形態ということもあり、法的整備が整っていない点や自治体に合わせたルールを制定する必要性もあります。

近隣住民とのトラブルが起こりやすい

民泊を開業する際に一番厄介になりやすいのは、近隣住民とのトラブルです。

特に住宅地の物件を民泊として運営する際は、宿泊客によるゴミや騒音によって近隣住民とトラブルになる事例もあります。

外国人の宿泊客が大騒ぎしたり、マナーが守られていないゴミの投棄で住民トラブルとならないようにルール作りを行うなど対策が必要です。

通常の賃貸よりも立地が制限される

民泊は年間180日しか営業することができないので、収益性を高めるために採算の取れる立地に限られます。

民泊で好まれる立地は、観光名所や駅の近くの立地が予約が入りやすいです。

さらに、重い荷物を抱えた旅行客が多いので駅から遠い場所やエレベーターのない物件は予約が入りにくく、賃貸より採算が取れない可能性もあります。

初期の設備投資が必要

賃貸住宅の設備投資はほぼ少数ですが、民泊は宿泊施設なので、消防施設や家具・家電などを揃える必要があります。

民泊では欠かせない、清掃備品やリネンは5万円くらい、家具や家電は10万円くらいのコストがかかりますが、消防設備は非常灯や火災報知器の設備で20万円位の費用が発生します。

民泊開業時は賃貸住宅より初期費用が多めにかかると考えた方が良いでしょう。

経費が割高になる

民泊は宿泊施設という位置づけのため、家具の取り替えやリネンの交換など細かい経費が多く、割高になります。

ほとんどの民泊オーナーは、運営業者に一任することが多いですが、稼働が多い場合に管理費用が高く掛かることもあります。

民泊への不動産投資に成功するためのポイント

民泊への不動産投資の成功ポイントは、法的規制を理解して適切な方法で運営することです。

民泊は、旅行業法の許可と国家戦略特区の認定、住宅宿泊事業の届出を行う場合を行うことによって始めることができます。

この章では、民泊に関する法的制度や民泊への不動産投資の成功ポイントについて解説します。

民泊に関する制度を理解して、適した方法でおこなうことが大切

民泊は、いずれか下記の3つの届出を行うことで営業ができます。

・旅館業法の許可（簡易宿泊営業の許可）

・所在地に管轄する都道府県に住宅宿泊事業届出書の提出。

・国家戦略特区民泊の認定を受ける

それぞれの法令や制度に違いがあり、住宅宿泊事業法の180日以内の営業制限や管理委託業者の委託が必要になります。

一方、簡易宿泊営業の場合は立地規制があるなど、旅館業法と住宅宿泊事業法に違いがあります。

開業したい建物が、どの法律に適用されているのかを理解して届出することをおすすめします。

旅館業法の許可を得た民泊

民泊は、簡易宿泊営業として、旅行業法上の許可を取得して運営することができます。

旅館業法（昭和23年７月法律第138号）では、営業許可の条文について詳しく記載されています。

旅館業法では宿泊施設を開業する場合、都道府県知事の許可を受ける必要があり、旅館業の許可は、旅館業法施行令で定める構造設備基準に従っていなければならない。旅館業の運営は、都道府県の条例で定める換気、採光、照明、防湿、清潔等の衛生基準に従っていなければならない。^[a]

旅館業法の許可を得て民泊を開業する場合、宿泊に必要な設備や備品が設置されていることが重要となります。

届出を行った後、保健所による施設検査を経て、開業の許可が下りると民泊営業ができます。

国家戦略特区での民泊

国家戦略特区での民泊運営は、都道府県知事が認定することで開業することができます。

民泊開業の特例条件は一部ですが、下記の通りとなります。

・2泊3日の滞在が条件

・滞在者名簿が施設等に備えられ、これに滞在者の氏名、住所、職業その他の厚生労働省令で定める

事項が記載されること。

・施設の周辺地域の住民に対し、当該施設が国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業の用に供されるものであることについて、適切な説明が行われていること。

・施設の周辺地域の住民からの苦情及び問合せについて、適切かつ迅速に処理が行われること。

・一居室の床面積が25㎡以上（但し、自治体の判断で変更可能^[b]）

国家戦略特区は市町村への届出のみで開業できますが、デメリットは場所が限られている点や2泊3日の滞在が条件となります。

しかし、簡易宿所営業は許可用途地域さえ満たしていれば、全国どこでも許可を受けることが可能なので、

住宅宿泊事業法を活用した民泊

民泊は住宅宿泊事業法によって、建物の用途は宅地であることが条件とされています。

年間営業日数の180日以内と定められており、マンションの管理規約で民泊が禁止されている場合は開業できません。

そして、宿泊居室が6室以上または建物に居住していない場合、国土交通大臣の登録を受けた住宅宿泊管理業者に管理を委託する必要があります。

民泊の届出は、自治体に住宅宿泊事業届出を行い、保健所の建物検査をクリアすることで開業できます。

コロナ後の民泊への不動産投資は期待ができる？

アフターコロナを見据えて、民泊への不動産投資にさらなる期待が寄せられています。

さらに、2025年には大阪万博が開催され、さらなる外国人観光客の増加も見込め、民泊の需要の増加も見込めます。

コロナ後に民泊への不動産投資が期待できる理由について解説します。

コロナ収束後の訪日外国人需要が見込める

コロナ収束後、外国人の入国制限が解除されると訪日外国人観光客の数が増えていくと予測されています。

訪日外国人観光客の増加すると、コロナ前と同様、ホテルや旅館などの宿泊施設は満室となり、宿泊料金も高騰していきます。

そのような中で民泊は、宿泊施設不足の解消の担い手になります。

民泊は訪日外国人観光客が回復するにつれて、さらなる需要が見込まれるでしょう。

ワーケーション需要が増加している

コロナ禍で民泊の新たな需要を引き出したのは、ワーケーションでの利用です。

これまで日本人の働き方は、会社に出社するのが当たり前でしたが、オフィスへの出社制限により、テレワークを余儀なくされました。

働き方が多様になり、テレワークが定着したことで民泊のワーケーションの需要が高まっています。

2025年の大阪万博に民泊需要が見込める

2025年には大阪万博の開催が予定され、多くの訪日外国人観光客が見込まれると予想されています。

民泊は、宿泊施設の不足を解消する受け皿として需要があります。

開催地の大阪だけではなく、関西エリアの観光需要も同様に高まっているので、民泊開業のチャンスになるかもしれません。

まとめ

民泊への不動産投資は、インバウンド需要による宿泊施設不足を解消する受け皿となります。

アフターコロナになり、民泊は訪日外国人観光客の回復と、2025年の大阪万博開催で需要が高まっています。

開業までに施設検査などがあり、時間がかかりますが収益性の高さや低コストで運営できるので不動産投資として期待があります。