不動産投資を行うと普段では聞きなれない税金や建物や設備に関する支出が発生することがあります。

このような不動産投資に関係する支出は基本的に経費として計上ができるため、確定申告することで節税効果が期待できます。ご自身で確定申告をされる方の場合は必ず知っておく必要があります。

そこで今回は不動産投資を通して確定申告で経費計上できる項目とできない項目について解説していきたいと思います。確定申告の方法や注意点に関しても説明いたしますので、是非最後まで読んでみてください。

不動産投資で経費計上できる項目

減価償却費

投資不動産には建物の構造により法定耐用年数が定められています。木造では22年、鉄骨造（S造）は34年、鉄筋コンクリート造（RC造）は47年と決められています。

不動産の建物は年々資産価値が下がると考えられており、実際に支出としてお金は動きませんが、建物部分の減価償却費を経費として計上することが可能です。

土地に関しては経費計上できないので注意しましょう。

管理費・管理委託費

不動産の管理費は共用部分の清掃、設備等のメンテナンスの費用を指します。エレベーター、駐輪場・駐車場・消防設備など、その他の部分でも管理費が必要なことがありますので、費用が発生した場合は請求書を保存しておきましょう。

管理委託費は賃貸管理を行っている不動産投資会社に不動産の管理を委託している場合に支払う費用になります。管理委託費も経費として計上することができます。

管理業務の委託の費用相場としては、家賃の5％前後が相場になります。

修繕費

修繕費は建物や部屋の経年劣化や老朽化、前入居者の使用による劣化などが起きた場合に原状回復するための費用になります。

代表的な修繕費としては下記があります。

• 屋根・外壁の塗装・補修
• 部屋のクリーニング代
• 壁紙の交換費
• エアコン、給湯器の交換
• 階段や廊下の塗装や防水加工

ちなみに20万円を超える建物・設備への費用が発生した場合、修繕費ではなく資本的支出となり減価償却費の対象になります。

仲介手数料・広告宣伝費

仲介手数料は賃貸仲介を行う不動産会社から入居付けをしてもらう度に発生する手数料になります。広告宣伝費は入居付けスピードを早めるための費用になります。仲介手数料・広告宣伝費も経費として計上が可能な項目になります。

司法書士・税理士などへの報酬

司法書士や税理士、弁護士など、各専門家への依頼による報酬も経費として計上することができます。

具体的には下記のようなものがあります。

• 税理士への確定申告の依頼
• 司法書士への登記依頼
• 弁護士への訴訟依頼

もし万が一、入居者の家賃滞納や退去に関係するトラブルなどが起きた場合、弁護士に依頼せざるを得ないこともあります。そのような費用も経費として認められているので覚えておきましょう。

旅費・交通費

不動産投資に関係する旅費や交通費は経費として計上することができます。

不動産会社から紹介された不動産の現地訪問、不動産会社・金融機関との交渉や契約のための交通費などは不動産投資に関係するため経費として計上が可能です。

具体的には下記のようなものがあります。

• 電車・バス等の公共交通機関の運賃
• ガソリン代、駐車場代、高速道路料金
• ホテルの宿泊費

自動車関連費用

不動産投資のための自動車購入費用は経費として計上が可能です。それ以外にも車検、保険料、自動車税、メンテナンス代なども経費として計上が認められています。

• 自動車購入費用
• 車検
• 保険料
• 自動車税
• メンテナンス代

ちなみにスピード違反、駐車違反などによる反則金・罰金は経費計上できないので注意してください。

もし仮に自家用車を使用する場合、不動産投資に使用している部分だけ家事按分を行う必要があります。

情報収集・学習費用

不動産投資の情報収集や学習に関する必要は経費として計上が可能です。

具体的には下記のようなものがあります。

• 書籍代
• セミナー代
• コンサルティング代

よくある間違えとしては、宅地建物取引士やファイナンシャルプランナーなどの資格取得に関する費用は経費として計上できないので注意してください。

固定資産税・都市計画税などの各種税金

不動産を購入した際の税金、所有している間に必要な税金などの各種税金も必要経費として計上ができます。

具体的には下記のようなものがあります。

• 固定資産税
• 都市計画税
• 不動産取得税
• 登録免許税
• 印紙税　など

不動産を所有することで、毎年課税される固定資産税や都市計画税なども経費として計上が可能です。

通信費

不動産投資に必要なパソコン・スマホ代やインターネット代は経費として認められています。私用で使っているパソコン・スマホ、インターネットを利用する場合、家事按分が必要となります。

具体的には下記のようなものがあります。

• パソコン・スマホの購入費用
• パソコン・スマホの月額使用料
• インターネット通信費

接待交際費

不動産会社の担当者との会議や商談のための飲食代は経費として計上ができます。

家族や恋人との食事など、関係ないものは認められないので注意してください。

火災・地震保険料

最近では当たり前になっている火災保険・地震保険料も経費計上が可能です。

不動産投資で経費計上できない項目

不動産投資事業に関係ない費用

不動産投資事業を運用するために必要な経費以外は認められません。

経費計上するのであれば、不動産投資事業をする上での経費である必要があります。代表的なのが家族・恋人との食事や旅行などが該当します。

スーツ費用

不動産投資事業でスーツを着用していたとしても、基本的にはスーツの費用は経費として認められません。

スーツだけでなくバッグや腕時計などもプライベートで利用できるファッションアイテムという位置付けなので原則経費としては認められないでしょう。

スポーツジム費用

スポーツジムの費用も基本的には経費として認められません。

特に個人事業主は福利厚生の制度がないため経費計上できません。法人の場合は会社の福利厚生の制度としてスポーツジムの会費を払っている場合は一部経費計上が認められるケースもあります。

不動産投資の経費の目安は？どこまでが上限？

不動産投資の経費の目安

不動産投資の経費の目安としては、投資不動産の築年数や所在地によっても変動しますが、一般的に10～20％と考えられています。

投資不動産の購入費用が同じであっても、地方と都心部では経費率が異なってきます。地方の方が固定資産税が安いので経費率が低くなります。

不動産投資の経費の上限

よく経費として計上する金額に上限があるか聞かれることがありますが、基本的に経費に上限はありません。

不動産投資事業を運用していく中で必要なものはすべて経費として計上できます。

不動産投資の経費の確定申告の方法

不動産投資の経費の確定申告とは

確定申告は申告年の1月1日から12月31日までの1年間の所得税額を確定するために行います。不動産所得が20万円を超えている、物件を売却して利益が出ている場合は確定申告が必要になります。確定申告書の提出期間は基本的に2月16日から3月15日の間になります。

確定申告には青色申告と白色申告の2種類があります。青色申告は税の優遇措置がありますが、白色申告にはないので、青色申告で確定申告をする方がメリットが大きいと考えられています。申告時に必要な書類があり、青色申告には「確定申告書B」と「青色申告決算書」、白色申告は「確定申告書B」と「収支内訳書」の提出が必要になります。

青色申告は申告年の3月15日までに青色申告承認申請書を所轄の税務署へ提出する必要があります。申請期間が短いので提出忘れにご注意ください。

青色申告をするメリットとしては条件はありますが、65万円の控除が受けられる「青色申告特別控除」と翌年3年間赤字を繰り越して黒字で相殺して課税金額を抑えることができる「純損失の繰越控除」があります。

実際に確定申告を行う場合は、国税庁のHPにある確定申告書等作成コーナーで書類を作成し提出する流れが一般的です。

不動産投資の経費の確定申告に必要なもの

確定申告の際に必要なものは、不動産投資事業で支払ったお金に関係する書類一式になります。

不動産投資ではさまざまな書類が必要となってくるので一つ一つ保管するようにしておきましょう。

具体的には下記のようなものがあります。

• 不動産売買契約書
• 賃貸契約書
• 固定資産税などの納税通知書
• 賃料入金明細書
• 管理費・修繕費の見積書・請求書・領収書
• 火災・地震保険の証券
• 源泉徴収票
• 借入返済予定表

特に不動産会社や改装業者から受け取る見積書・請求書・領収書に関しては、紛失しやすいので常日頃気を付けて管理しておきましょう。

不動産投資の経費の確定申告の注意点

青色申告する場合、5棟もしくは10室以上を所有している必要がある

先ほど記載したように白色申告よりも青色申告の方が税の優遇措置があるなどメリットが大きいですが、不動産投資の確定申告で青色申告をするには条件があります。

種別	青色申告 （65万円控除）	青色申告 （10万円控除）	白色申告
不動産所得要件	5棟もしくは10室以上	1室以上	なし
提出書類	確定申告書B 青色申告決算書 貸借対照表 損益計算書 など	確定申告書B 青色申告決算書 損益計算書 など	確定申告書B 収支内訳書 など
記帳方法	複式簿記	単式簿記	単式簿記
電子申告または 電子帳簿保存	必須	不要	不要

不動産所得の収入で計算漏れが多いものがある

不動産投資では家賃収入以外にも収入がありますので、申告漏れにならないように注意が必要です。

• 家賃収入
• 名義書換料・承諾料
• 更新料
• 敷金・保証金
• 共益費（電気代・水道代など）

悪気が無くても経費として計上せずに過少申告を行ってしまうと、追加で納税が必要になります。