不動産投資のキャッシュフローとは

不動産投資におけるキャッシュフローとは手元に残る資金を指します。不動産投資では下記のようにキャッシュフローが作られるようになります。

家賃収入－（ローン返済額＋経費＋税金）＝キャッシュフロー

不動産投資を行うと毎月の家賃収入からローン返済を行って、必要な経費や税金を支払うことで毎月のキャッシュフローが算出されます。

キャッシュフローは不動産投資が成功しているか失敗しているかの指標にもなるので、不動産投資を検討されている方は必ず覚えておきましょう。

不動産投資のキャッシュフローの計算方法

例えば、ワンルームマンションで年間の家賃収入や経費が下記の場合でキャッシュフローを計算してみましょう。

• 想定家賃：120万円
• ローン返済額：80万円
• 経費：15万円
• 税金：10万円

先ほどの計算式に当てはめると、年間のキャッシュフローが15万円であることが分かります。

120万円－（80万円＋15万円＋10万円）＝15万円

楽待や健美屋などの不動産投資物件ポータルでは、よく利回りという指標を目にされると思います。利回りも種類がありますが、その中でも表面利回りが使われています。表面利回りは（年間想定家賃÷物件購入金額）×100％で算出できます。

この表面利回りは不動産投資を運用する中で必要となる経費や税金が考慮されていないので、表面利回りよりもキャッシュフローの方がよりリアルな数字を求めることができます。

不動産投資で帳簿上は赤字だけどキャッシュフローは黒字の状態が起きる

不動産投資を行うと確定申告の際に、物件購入費用を減価償却費として経費計上します。

この減価償却費は実際に現金の支出はしませんが、経費として帳簿上で赤字計上します。

そのため、帳簿では赤字が発生するが、実際のキャッシュフロー上は家賃収入によって黒字という状態が起きます。

不動産投資のキャッシュフローがマイナスになったら投資として失敗　　

では逆にキャッシュフローがマイナスの状態が続く場合、不動産投資としては失敗であると言えます。　

不動産投資を始めたての段階では、頭金を支払って不動産投資ローンを組んでという流れの中で一時的にキャッシュフローがマイナスになることはあります。中長期的にローンを完済すれば、家賃収入が丸々利益になるためキャッシュフローのマイナス分を取り戻すことができます。

しかし、空室期間が長かったり、部屋や設備の状態が悪く修繕費用がかさむなど物件の価値が低いことからキャッシュフローがマイナスになる場合は投資として失敗と言えるでしょう。

不動産投資のキャッシュフローを増やす5つの方法

複数の金融機関の中から低金利の不動産投資ローンを選ぶ

不動産投資ローンの金利は金融機関によって異なります。そのため、できるだけ低金利で融資を受けられる金融機関を見つけることが重要です。

不動産投資でも住宅ローンと同様に固定金利と変動金利の2種類があります。固定金利は借入期間満期まで金利に変わりがないため毎月同じ返済額を支払うため計画的な返済プランを立てることができます。

逆に変動金利の場合、金利が安い期間に完済することで総返済額を抑えることができます。ただし、金利が高くなれば毎月の支払額が増える可能性もあります。

不動産投資ローンの借り換えや繰り上げ返済をする

現在組んでいる不動産投資ローンよりも低金利のローンに借り換えを行う、ローンを繰り上げ返済することでキャッシュフローの利益を大きくすることができます。

低金利のローンに借り換えを行った場合、ローンの金利が下がった分だけローンの返済額を減らすことができます。ローンの繰り上げ返済を行った場合、繰り上げ返済額を行った分だけ返済額を減らすことができます。

どちらを行ってもキャッシュフローの利益を大きくすることには違いはありませんが、ローンの借り換えを行う場合、最初にローンを組んだ時と同じように金融機関から審査があるので対応が必要になることを覚えておきましょう。

新築ではなく中古の投資不動産を選ぶ

新築物件よりも中古物件の方が購入価格が安い傾向にあります。

中古物件は購入価格が安いので、金融機関からの融資額を抑えてキャッシュフローの利益を大きくすることが可能です。しかし、中古物件は融資額に調整が入ったり、自己資金が必要であったりなど、中古物件ならではの問題もあります。

投資不動産購入時に頭金をより多く入れる

頭金を増やして金融機関からの融資額を少なくすることで、毎月のローン返済額を減らして支出を少なくするということが可能です。

頭金ゼロでも金融機関からローンを組んで、不動産投資を始めることができます。

しかし、頭金として支払えるキャッシュがあるなら先に支払っておくことで後の返済負担を軽減することができます。

不動産投資を運用中は高い家賃を維持する

不動産投資を行う上で家賃を高く維持することは非常に重要です。

高い家賃を維持するためには、前提として入居者が付きやすいエリアの投資不動産を購入することが必要です。入居者が付かなければ、家賃収入を得ることができないため投資として失敗しています。

入居者が付きやすいエリアの物件であっても、エアコンや給湯器、そのほかの設備が最新のものであれば人気の物件になり高い家賃であっても住みたいという入居者が見つかるでしょう。

特に部屋だけでなく共用部分なども清掃やメンテンナンスを行って、住むことに価値を感じてもらえる物件にし続けることが大切です。

不動産投資でキャッシュフローがマイナスの物件は売却よりも買取がおすすめ

投資不動産の売却を検討した方が良いタイミング

キャッシュフローがマイナスが続く場合、売却を検討することも選択肢の一つです。

家賃収入を獲得している状態で「このままローンの返済を続けることができるのか」、また「ローンを完済したとしてキャッシュフローがプラスになるのか」を考える必要があります。売却する場合は「不動産投資を始めて、最終的にどれぐらい利益を確保することができるのか」を考える必要があります。

予測を立てた時にキャッシュフローがプラスにならない、または損をすることが分かった段階で売却を本格的に検討しても良いでしょう。

投資不動産のキャッシュフローがマイナスの物件は売却しずらい

キャッシュフローがマイナスの投資不動産を売却するとなると、簡単には買い手が見つかりません。

買い手の心理としては、現時点よりもマイナスが膨らみ損をするのではないかという疑念があるためです。

管理費・修繕積立金や各種税金などの費用が発生するため前向きに購入を検討する買い手を見つけることはハードルが高いでしょう。

キャッシュフローがマイナスの投資不動産は売却よりも買取

売却先が見つからない時は投資不動産の買取業者に相談するというのがおすすめです。

売却には時間を要しますが、買取の場合、買取業者の動き次第で数日から1か月以内に現金化というのも現実的に可能です。