不動産投資のポートフォリオとは？各投資商品の種類・特徴を踏まえてアセットロケーションを解説

近年では、「老後2000万円問題」などの影響で個人での資産運用が活発になっています。2014年から始まった毎年一定額の金融商品による利益が非課税になるNISA（ニーサ）なども有名で多くの利用者がいます。

そのような中で最近では、会社員や公務員の方が不動産投資を始めることが増えています。株式や投資信託は手軽に始めることができますが、「不動産投資はお金持ちしかできない」というイメージがあると思います。

しかし、実は不動産投資は少額で始めることが可能で、株やFXなどの金融商品と合わせて運用を行うポートフォリオを形成していることがいます。

そこで今回は資産運用におけるポートフォリオについて解説を行います。

ポートフォリオとは？

まずはポートフォリオという言葉について説明します。ポートフォリオは複数の投資商品を組み合わせて運用することで、資産価値の減少を防ぐためのリスク分散の手法になります。資産運用を行う投資商品には不動産投資以外にも、株・FX・投資信託・保険などさまざまな種類があります。

資産運用はあくまで投資になるため多くのリスクがあります。そのリスクは投資商品ごとに変わるので一部の投資商品の割合を増やすよりも、各投資商品にバランスよく配分することでリスクを抑えた堅実な資産運用ができます。

ポートフォリオを組む投資商品の種類・特徴

株式 

株式は企業の資金調達の手法の一つで、出資して株式を保有することで企業の所有権を得ることができます。保有する株数によっては株主総会での議決権を持って経営に参加したり、配当金を受ける権利を持つことができます。また株主優待制度で自社製品・サービスに使える割引クーポンを配布している企業も増えています。

債券 

債券は主に国・地方自治体や企業が資金調達する手法の一つになります。債券には複数の種類があり、国債・社債・地方債・外国債などがあります。債券は株式に似ている部分もありますが、満期日に額面金額が返金される仕組みになるため価格変動が小さいです。

債券の特徴としては株式と逆の値動きをする傾向があります。そのため、株式と債券を組み合わせてリスクを補完するといった投資を行っている方もいます。

FX（外国為替証拠金取引）

FXは外国為替（Foreign Exchange）の頭文字から取って省略された言葉になります。FXは世界の経済・社会情勢の影響を受けやすく、秒単位で為替が大きく変動するのでハイリスク・ハイリターンな投資と言われています。

例えば、FXは1ドル100円の時にドルを購入して、1ドル110円の時にドルを売却して円を購入することで利益10円の売却益を獲得できます。FXは自己資金の25倍まで投資することが可能なので、リスクは高いですが、上手くいけば短期間に儲けることもできます。

不動産投資 

不動産投資は主にマンションやアパートなどの区分投資・一棟投資・戸建て投資・その他の不動産関連の投資の4つに分類できる現物資産への投資になります。

不動産投資では投資物件を賃貸に出して入居者に住んでもらって家賃収入を得るインカムゲインの投資です。また投資物件を売却してのキャピタルゲインも得ることができます。

不動産投資を始める時は金融機関と不動産投資ローンを組むことが一般的であり、自己資金が少なくても始めることができることから会社員や公務員の方に人気があります。

不動産投資は家賃収入という不労所得を得られるだけでなく、節税・年金対策・老後の資産形成などさまざまなメリットがあります。一方、空室・家賃下落・天災リスクなど不動産投資特有のリスクもあります。

REIT （リート）

REITは不動産投資会社などが出資者を募って投資物件を購入して、その投資物件の運用益を出資者に還元する投資手法になります。投資の仕組みとしては株式と似ていますが、投資対象が投資不動産に限定されています。

そもそも不動産投資は経済や社会情勢の影響を受けにくく、あまり大きな値動きをしません。不動産投資は金額が高額なので、流動性が低いことも特徴です。

REITは株式投資に似ており、流動性が高いので、不動産投資の特徴を活かしながら短期間に利益を上げることができます。もちろん、不動産投資よりもリスクが大きくなりますので、ハイリスク・ハイリターンな投資と言えます。

不動産投資をポートフォリオを組み合わせるメリット

不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンな投資手法

先ほど説明したように不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンな投資になるので、株式・FXなどのハイリスク・ハイリターンな投資と組み合わせることでリスク分散を行うことができます。

経済や社会情勢の影響で株式やFXの値動きが大きく変動しても、不動産投資で安定的に家賃収入を得ることができます。

また自分が思いもよらぬ病気や怪我になって仕事ができなくなっても、家賃収入が生活の足しになります。

レバレッジ効果がある

不動産投資はレバレッジ効果がある投資と言われています。不動産投資におけるレバレッジ効果というのは「融資（ローン）」を意味します。

不動産投資を始める際に金融機関と不動産投資ローンを組むことが多いのですが、ローンを活用することで自己資金以上の投資物件の購入が可能になり、より大きな収益を期待することができます。

現物資産なのでインフレ対策になる

モノの価値が上がり、お金の価値が下がる状態である「インフレ」対策に不動産投資は有効です。不動産投資は現物資産になるので、インフレによって価値が下がる金融資産と比較して資産価値の上昇が期待できます。

そのため、株やFXなどの金融商品と不動産の現物資産をポートフォリオに組み込むことで、安定した資産形成が期待できます。

総務省の「平成30年住宅・土地統計調査」によると、インフレ時には物価の上昇に伴って家賃が高くなる傾向があるという結果が出ています。

複数の不動産投資のポートフォリオの作り方

エリア 

複数の投資物件を購入される際には、一部のエリアに絞って購入するよりも複数のエリアに分散することで天災リスク等を抑えることができます。

例えば、三大都市圏である東京・名古屋・大阪で分けることなどが有効です。ただ、物件の管理業務をご自身で行う場合などは、都内と田舎で投資物件を所有してしまうと手間暇がかかってしまうので、都内でも賃貸ニーズがあるエリアと水害が発生しにくいエリアに分けるなどが有効な手法でしょう。

築年数 

投資物件を選ぶ際に、新築・築浅と中古で分けるのも良いです。投資物件は経年劣化により建物や設備等を定期的に修繕作業する必要があります。所有する投資物件の修繕のタイミングが重なると費用がかさんでしまいます。

築10〜15年で大規模修繕を行うことが多いので、築20年の投資物件と新築・築浅物件を所有することで修繕のタイミングをずらすことができます。

種類・構造 

投資物件にはさまざまな種類や構造のものがあります。代表的なものでは、区分のマンション・アパートがありますが、一棟のマンション・アパートさらに戸建て、駐車場、コインランドリーなど多岐に渡ります。

また構造には木造（W造）、鉄骨造（S造）、鉄筋コンクリート造（RC造）、鉄筋鉄骨コンクリート造（SRC造）があります。木造から鉄筋鉄骨コンクリート造の順番で耐久性が上がりますが、その分建築コストが高くなり購入する際の物件価格も上がります。区分マンションと一棟アパート、区分マンションと一棟マンションなどのように、種類や構造を分けることでリスクを分散するのがおすすめです。