不動産投資の魅力・メリットとは？デメリットとリスクへの対応策もご紹介【投資初心者向け】

今回は不動産投資初心者の方に不動産投資の魅力・メリットさらにデメリットを説明していきます。

不動産投資の魅力・メリット7選

不労所得を得られる

不動産投資は中長期的に安定した不労所得を得ることができる投資手法です。

不動産投資を行うと「家賃収入」と「売却収入」の2つの収入があり、これが不労所得になります。

不動産投資を行うと物件のオーナーとして所有物件に住んでくれる入居者を募集したり、物件の管理や修繕などの賃貸管理業務の対応が必要になりますが不動産会社に賃貸管理を委託することも可能です。

レバレッジをかけられる

不動産投資では金融機関から不動産投資ローンを組んで融資を受けることできます。これにより自己資金では購入できない物件を手にすることが可能でレバレッジ効果を受けることができます。

自己資金だけで得ることができないリターンを獲得できることをレバレッジ効果があると言います。

老後の私的年金になる

金融機関の不動産投資ローンを完済すると、家賃収入をそのまま獲得できるため老後の私的年金として資産にすることもできます。

現在給付されている国民年金・厚生年金はこれから先もっと金額が減って、老後の生活をする上で十分な金額をもらうことができないと言われています。

若いうちに不動産投資を始めておくことで、老後に不動産投資ローンを完済した資産を所有することができて、不労所得として家賃収入を獲得できるので日々の生活の足しにすることができます。

生命保険代わりになる

金融機関から融資を受けるための条件に団体信用生命保険への加入が必要なケースがあります。

この団体信用生命保険は契約者に万が一のことがあった場合に、保険料で不動産投資ローンの残債を支払うことが可能で、残された家族にはローンを完済した物件という資産を残すことができます。

相続税対策になる

不動産投資は相続税対策にも有効な方法と言われています。

相続税を算出する際に、不動産の建物は固定資産税評価額の約7割、土地は路線価・固定資産税評価額の約8割で評価されます。そのため、相続する財産を現金ではなく不動産にしておくことで、約7～8割だけが相続税の課税対象になるため節税効果があると言われています。

他の投資と比較して投資対効果が高い

銀行の普通預金・定期預金と比較しても不動産投資の4～6％の利回りは高いと言えます。

株式・FXなどの投資手法であれば、もっと高いリターンを獲得することも可能ですが、不動産投資と比較するとリスクも大きくなります。

投資手法	金利
普通預金	0.001％
定期預金	0.01％
米ドル外貨預金　大手銀行定期1年	0.04％
日本国債　個人向け国債5年満期	0.05％
不動産投資	4～6％

少額から始めることができる

不動産投資は始めるのにお金がかかるイメージがありますが、実は自己資金10万円から始めることができる投資になります。

また契約者の属性次第では、自己資金ゼロで金融機関から融資を受けてフルローンで投資用不動産を購入することも可能です。

日本ではローンを組むことに対して悪いイメージを持つ方が多いですが、金融機関から不動産投資ローンを組んで融資を受けることで、レバレッジ効果のある投資ができることは非常にメリットがあります。

不動産投資のデメリット4選

他の投資方法と比較してメリットがある一方で、不動産投資ならではのデメリットがあるのでご紹介します。

空室リスク：入居者が付かない

入居者が付いている場合、安定した家賃収入を獲得できますが、今の入居者が退去して次の入居者が決まらず空室期間が発生した場合、その間は家賃収入が入らなくなります。

新築・中古の区分マンションを所有している場合、その1室で空室が発生すると、家賃収入がゼロになってしまいます。

1棟マンションやアパートの場合、複数部屋あるため、すべての部屋で空室が発生しなければ、家賃収入を得ることができます。しかし、その物件のエリアで賃貸需要が減少した場合、空室リスクが高まるので、複数のエリアで区分マンションを所有してリスクヘッジをされる方が多いです。

家賃滞納リスク：入居者が家賃を支払わない

賃貸管理業務は不動産会社に委託されている方が多いとおもいます。もし仮に入居者が家賃を滞納した場合、督促や回収などは不動産会社が行います。

賃貸管理会社に業務を委託する前に、家賃滞納が発生した時に、どのような対応を取ってくれるのかは確認しておきましょう。

金利変動リスク：ローン返済期間中に金利が上昇する

投資不動産を購入した時に金融機関から融資を受けられた方は特に覚えておかなければなりません。不動産投資ローンの返済期間中に金利が上昇してしまう可能性があります。

金利は少しでも上がると数十万円も返済する費用が高くなるため、事前に年密なシミュレーションをしておくことをおすすめします。

災害リスク：地震・火事・津波などの災害で被害にあう

不動産投資ならではのリスクとして地震・火事・津波などの災害リスクがあります。

自然災害はいつどれぐらいの規模で発生するか予測ができませんが、建物の倒壊や部屋の損傷など、万が一に備えて地震・火災保険に加入しておく方が安心できます。

不動産投資に関するよくある質問

どのような人が不動産投資をやっていますか?

年収500万円以上の会社員が大半を占めています。他にも医師、看護師、公務員、教員などあらゆる職業の方が購入されています。

不動産投資の知識のない初心者では難しいですか?

初心者の方でも不動産投資は可能です。

物件購入後は不動産会社に賃貸管理を委託する方が多いので、知識が無くても不動産投資を始めることは問題ありません。ただし、不動産投資を始めるにあたり「どういう物件を選ぶべきか」「どれぐらいのキャッシュフローが想定できるか」などはセミナー・勉強会で学ぶことができるので活用して知識を付けることをおすすめします。

不動産投資はいくらから始められますか？

例えば、ワンルームマンションの場合、頭金は物件価格の10％程度と言われています。

契約者の勤務先や年収によって融資額や条件が異なります。そのため、契約者によってはフルローンで融資が下りて頭金10万円だけで物件を購入することができるというケースもあります。

不動産投資で節税できますか？

投資不動産の購入費用を減価償却費として経費計上することで所得税・住民税の課税額を抑えることができます。また相続する資産が現預金の場合、投資不動産に置き換えることで相続税対策にもなります。節税効果は契約される方の給与所得によって変動します。

ワンルームとファミリータイプではどちらがおすすめですか?

単身者世帯が増加しているため、ワンルームマンションの方がリスクを抑えて安定的な家賃収入を確保できます。

ファミリータイプはエリアによって異なりますが、家賃収入よりも売却益を狙った投資先で選ばれることが多いでしょう。

またワンルームマンションの方がファミリータイプよりもリフォームや修繕費なども費用を抑えることができます。

不動産投資と株式投資の違いは何ですか？

不動産投資はミドルリスク・ミドルリターン、株式投資やFXはハイリスク・ハイリターンと言われています。不動産投資は現物資産であり景気の影響を受けにくく、入居者がいる限り安定した家賃収入を確保できます。株式投資・FXは日々値動きが激しく、景気の影響をダイレクトに受けます。

不動産投資に失敗するリスクはありますか？

投資なので失敗することはあります。購入と運用するためにかけた費用に対して売却した時に損失が出ることを失敗とすると可能性としてはあります。

弊社では購入前にリスクを考慮した収支シミュレーションでご説明を差し上げます。また想定されるリスクに関しては、どのようにリスクヘッジすべきかという点をご納得いただけるまでご説明いたします。

不動産投資を始めるのにおすすめエリアはありますか？

今後も人の流れが都市圏へ一極集中の傾向が継続すると予想されるため、東京・大阪・名古屋などの都市圏の物件が良いでしょう。

その中でも大阪・名古屋の投資不動産は東京よりも費用を抑えて購入することができるため、不動産投資におすすめのエリアになります。

どのタイミングで法人化するのが良いですか？

不動産業界では5棟10室以上で事業的規模であると考えます。

本業と不動産所得の合計が2000万円以上、または不動産所得が600万円以上に達している場合、個人で不動産事業を行うよりも法人化する方が節税効果を期待できます。