不動産投資の失敗事例から学ぶ注意点・対策法と成功するためのポイント

投資不動産の購入は大きな買い物でもあるので、失敗しないためにも正しい知識を付けて不動産投資を始めることが非常に重要です。

今回は不動産投資の失敗事例から不動産投資を成功させるためのポイントから逆に失敗となる原因や注意点を解説していきたいと思います。

不動産投資の失敗事例5選

不動産投資の失敗事例1：空室が続いてしまう物件を購入した

不動産会社におすすめの物件があると聞いて、あまり詳しく調べずにエリアだけ聞いて即決してしまった失敗事例。確かにエリアは良いが、物件自体は駅から遠いので、空室が続いてしまうので入居者を付けるために家賃を相場より下げざるを得ない状況となり、結果的にキャッシュフローがまわらなくなるといったことが起きます。

不動産投資は物件のエリアや立地が非常に重要になるので、不動産会社の言われるがままではなく自分で調べてみて納得してから購入を検討するようにしましょう。

不動産投資の失敗事例2：高利回りというだけで購入した

これもよくある利回りは良いが、入居者が付かなくて家賃収入を得られなくて購入して間もないが購入時よりも安く売却せざるを得なくて借金だけが残る失敗事例。

実際に物件選定時に現地で物件を確認しましょう。意外と駅から遠かったり、間取りが悪くて住みにくいなど入居者の目線に立った時に気づくことがあります。特にデザイナーズマンションなどはおしゃれな外観で入居者が付きそうですが、相場より家賃が高かったり、間取りが微妙ということもよくあるので自分の目で見て良い物件か判断するようにしましょう。

不動産投資の失敗事例3：相場よりも高値で購入した

相場を調べずに購入を決定してしまう失敗事例です。不動産投資は総家賃収入と売却益から諸々の経費を差し引いた上で利益が出るかどうかが不動産投資の成功と失敗の境になります。

なるべく不動産投資に成功するためには、良い物件を安く購入することが重要です。そのためには物件のエリアや立地における相場を分かった上でお得であるか見定める必要があります。

不動産投資の経験者であれば自分で調べればある程度分かると思いますが、初心者の方には難しいでしょう。初心者の方は複数の不動産会社の営業担当から話を聞いて信頼できる担当から購入するようにしましょう。

不動産投資の失敗事例4：家賃滞納や空室の対応が遅い管理会社に任せた

不動産投資をされている方で賃貸管理業務を不動産会社に代行してもらっている人が多いと思います。よくある失敗事例に質の悪い賃貸管理会社に依頼してしまうというケースがあります。

賃貸管理会社が入居者募集を行いますが、入居者対応に問題があって入居者が付かなかったり、賃貸募集を行っていなくて入居希望が来ないなど、家賃収入が入らない空室期間が続くことがあります。

不動産投資の失敗事例5：キャッシュフローを考えずに購入した

不動産投資を始めて家賃収入を得ることには成功したものの、ローン返済、管理費、修繕積立金、固定資産税、改装費などでキャッシュフローはむしろマイナスになる失敗事例。

減価償却費の損益通算によって一定の節税効果の恩恵を受けることはできますが、あくまで投資なのでキャッシュフローとしてプラスでなければ意味がありません。

購入前に管理費や修繕積立金を考慮した上での収支シミュレーションを作成してキャッシュフローがどうなるのかをしっかり考えておく必要があります。入居者が入れ替わって改装費がかかるなど、できるだけ最悪のケースでシミュレーションを作成しておく方が、将来的に対策を検討しやすくなるでしょう。

不動産投資を成功させるためのポイント

正しいかつ明確な目的を持って不動産投資を行う

不動産投資を始める方の目的はその人それぞれにあります。よくあるのは副業収入の獲得、老後の資産形成、節税、相続税対策、他の投資とのリスク分散などがあります。

投資不動産は他の投資と比較して流動性がないので、一旦購入してしまうと取り返しがつかないということも珍しくありません。

利回りが低いが資産価値が高く中長期的な資産形成に最適な新築・中古区分マンション、リスクは高くなるが利回りが高く収益性のある一棟アパート・マンションなど、不動産投資を行う目的に合わせて物件選定をすることが重要です。

管理費や修繕費などを含めた上で長期シミュレーションを作る

物件を購入する際に不動産投資ローンを組む方が多いと思います。不動産投資は入居者からの家賃収入をローンの返済に充てて利益を出していく投資手法になります。

しかし、不動産投資ローンの返済だけでなく、不動産投資の運用中にかかる費用として管理費や修繕費などがあります。

このような費用も支払いを行って運用する必要があるので、長期的な収支シミュレーションを作る際に管理費や修繕費なども含めることでより現実的なシミュレーションを作ることができます。

想定されるリスクと対策を把握する

不動産投資には8大リスクと呼ばれるリスクがあります。

• 空室リスク
• 家賃下落リスク
• 価格下落リスク
• 家賃滞納リスク
• 修繕リスク
• ローン金利上昇リスク
• 火災リスク
• 地震リスク

この8大リスクは不動産投資を行う上で避けて通れないので自分の場合、事前にどのようなリスクが考えられるかを考えて対策を講じることで将来的な不安を払拭することができます。

周辺相場や物件価値を念入りに調査する

物件を購入する際にはレインズや不動産情報ポータルサイトなどで、周辺相場や物件価値について調査して割高な物件を購入してしまわないように知識を蓄えることも重要です。

どうしても時間がない方は複数の不動産会社に問い合わせを行って、エリアの相場感を確認してみる方法も良いでしょう。

実際に物件を確認する

実際に自分で物件や周辺環境を確認するということも重要です。意外と駅から歩かなければならない、スーパーやコンビニの開店時間が短いなど、入居者の立場に立ってみると気づくことがあります。

不動産投資に失敗する原因や注意点

買ってはいけない物件を購入する

不動産投資を行う上で買ってはいけない物件があります。入居者が付かない賃貸需要がない立地、違法建築で作られている物件、殺人事件や火事などの問題がある瑕疵がある物件など、手を出すと危険な投資不動産があることも事実です。

1. 賃貸需要がない立地：都市部など賃貸需要が見込めるエリアの物件を購入する
2. 違法建築で作られた物件：確認済証を確認する
3. 瑕疵がある物件：重要事項説明書の内容を確認する

不動産会社の担当であれば、上記のような問題がある物件に対してリスクを説明してくれるので気になる方は担当に確認してみましょう。

配偶者の同意なしに購入する

たまに配偶者の方に知られないように不動産投資を行いたいと希望される方がいますが、基本的にはおすすめできません。というのも不動産投資を始めると入居者審査や収支管理・確定申告など、不動産投資を運営する上で対応に追われる時間が発生します。

後々ばれてしまって問題となる前に、事前に説明して納得してもらってから始める方が協力してもらえるので精神的にも負担が減ります。

他の不動産会社に相談せずに購入する

不動産投資をこれから初めて行う人で身近に不動産投資に詳しい方がいない場合、不動産会社の担当に相談することがおすすめです。

不動産投資を成功させる上で知識を付けることが重要なので、まずは不動産会社の担当から話を聞いてメリット・デメリットを理解して基礎知識を付けましょう。最終的に有益な物件情報を教えてもらえる関係性を構築することで不動産投資が成功する確率が高まるでしょう。

不動産投資が失敗したと感じたらまずは相談

既に不動産会社から物件を購入していて運用中の方で、「不動産投資として失敗している？」と感じたら不動産投資に詳しい方に早急に相談してみましょう。

セカンドオピニオンとして別の不動産会社の担当に相談するということも有効です。投資不動産の購入は大きな買い物なので、基本的に取り返しがつかないことが多いですが、早めに行動することで、損失を少なくすることができるかもしれません。