不動産投資の仕組みと種類

種類	メリット	デメリット
ワンルームタイプ	・比較的物件価格が低い ・現状回復の費用が安い ・運用の手間が少ない	・空室時は家賃収入が無くなる ・管理会社を自分で選べない
ファミリータイプ	・長期的に居住してもらえる ・運用の手間が少ない	・ワンルームタイプよりも物件価格が高い ・管理会社を自分で選べない ・修繕費が高くなる
一棟マンション	・区分投資よりも家賃収入が多い ・全室空室でなければ家賃収入が入る ・融資額が増える ・自由に経営ができる	・区分投資よりも空室リスクが大きくなる ・管理に手間がかかる ・災害リスクが高い
一棟アパート	・一棟マンションよりも物件価格が低い ・全室空室でなければ家賃収入が入る	・一棟マンションよりも家賃収入が少ない ・エリア次第で空室リスクが高い ・災害リスクが高い
戸建投資	・資産価値が下がりにくい ・長期的に居住してもらえる ・出口戦略が複数ある	・空室時は家賃収入が無くなる ・管理に手間がかかる ・修繕費が高くなる

区分投資

区分投資では単身者向けのワンルームタイプとファミリータイプがあります。

区分投資は一棟投資や戸建投資と比較しても、費用を抑えることができるので、投資初心者でも始めやすい不動産投資です。

不動産投資は入居者が付かなければ家賃収入を獲得できないので、物件選びが非常に重要になります。逆に、物件の立地が良ければ相場よりも家賃が高かったり、築年数が経っていても入居者が付きます。

一棟投資

一棟投資ではアパートやマンションがあります。一棟マンションの1部屋だけを所有する区分投資と比較して物件購入価格が高くなりますが、その分得られる家賃収入が大きく増えるため収益性が高い投資種別になります。

また区分投資では物件の管理会社の方針に従って修繕を行う必要がありましたが、一棟投資の場合、自分自身で修繕のタイミングを決めることができるため自由に不動産経営を行うことができるメリットもあります。

大きな収益をもたらす一棟投資ではありますが、部屋の数だけ維持管理を行う手間がかかったり、災害等によるリスクが大きい一面もあります。一定の不動産投資の知識を身に付けて本格的に自分で大家さんとして不動産投資に力を入れていかれる方に選ばれている投資手法になります。

戸建て投資

戸建投資は転勤等の理由で住まなくなった戸建住宅を借家として入居者に貸し出す不動産投資です。不動産投資はマンションやアパートのイメージが強いですが、転勤や親族からの相続などの理由で第三者に貸し出す人も一定数存在します。

戸建投資は入居者が付けば、中長期的に安定した家賃収入を獲得することが期待できます。しかし、一般的にマンションやアパートよりも戸建の賃貸需要が少ない、物件の立地次第では賃貸需要がほとんどないといったケースでは長く入居者が付かないということも珍しくありません。

不動産投資のメリット・デメリット

不動産投資のメリット

①少ない自己資金で始めることができる

不動産投資で物件を購入する場合、金融機関と不動産投資ローンを組むことが一般的です。

契約者の方の年齢・職業・年収などの属性情報によって金利や条件等は異なりますが、頭金10万円だけ用意して残りはローンで支払って購入する、または全額をローンで支払うといったことがよくあります。

不動産投資では投資に回せるお金が少ない方でも不動産投資ローンを活用することで、レバレッジ効果のある投資を行うことができます。頭金として払える分だけ払っておくことで、毎月のキャッシュフローを改善することもできるので自分に合った投資スタイルで始めることができます。

②副収入・節税効果を得られる

不動産投資は自分が購入した物件に入居者を付けて家賃収入を獲得することが可能で、本業とは別の副収入を得ることができます。不動産投資ローンを組んでいる場合、家賃収入で毎月のローン返済を行います。

不動産投資を始めると減価償却費を赤字計上することで、不動産所得（家賃収入－経費）がマイナスになり、損益通算によって課税額を抑えることができます。

③団体信用生命保険が保険代わりになる

金融機関から融資を受ける際に、団体信用生命保険に加入することが条件として付くことがあります。団体信用生命保険はもし契約者の方に万が一のことがあった際に、ローンの残債を保険料から支払うことが可能です。

不動産投資のデメリット

①空室リスク

不動産投資を行う上で最も考えなければならないのが空室リスクになります。

空室リスクは入居者が付かないことによって家賃収入が得られないリスクになります。家賃収入が入らなければ、毎月のローン返済を自分の財布から支払う必要が出てきます。

空室リスクの対策としては、賃貸需要の高いエリアの物件を購入することが重要です。駅との距離や周辺施設の充実など、賃貸ニーズがあるかどうかを入居者目線で検討してから購入を決定しましょう。

また賃貸管理を委託するのであれば、入居率の高い不動産管理会社に委託するようにしましょう。良い不動産管理会社は現在の入居者の退去が決定したら、すぐに次の入居者を探すために動いてくれます。

②修繕リスク

修繕リスクは物件の経年劣化による部屋の汚損や設備の老朽化を修繕する費用が発生するリスクになります。

新築物件はすぐに修繕リスクが発生する可能性は低いですが、中古物件は購入してすぐに修繕が必要となることもあります。中古物件の購入を検討している方は、現地で部屋だけでなく廊下やエントランスなどの共用部分など、不動産会社の管理状況をしっかりチェックするようにしましょう。

③災害リスク

不動産投資の災害リスクには代表的な3つあります。

• 地震：建物の倒壊
• 火災：建物・部屋の損傷
• 水害：海や川などの洪水による浸水

特に地震大国の日本では直近で2011年3月11日の東日本大震災、2016年4月14日の熊本地震、2018年9月6日の北海道胆振東部地震など最大震度7に達する大きな地震に見舞われています。今後も首都直下型地震、東海・南海地震などの大規模な地震が予測されているため、日本で不動産投資を行う上で地震リスクを頭に入れておく必要があります。

地震・火災リスクに備えるためにも地震・火災保険に加入することを検討しましょう。金融機関から融資を受ける方は条件として火災保険への加入を求められることも増えています。融資を受けない方は火災保険への加入が任意になりますが、災害リスクで被害を受けると大きなダメージになりますので、加入する方が万が一の時に安心でしょう。

初心者が不動産投資を始める流れ

不動産投資会社を探す

不動産会社といっても得意・専門ジャンルがあるため、不動産投資を行う上でパートナーとなる不動産会社選びは非常に重要です。

新築・中古区分マンションを企画・開発・販売を行う会社、一棟マンション・アパートのみを取り扱う会社、地方の不動産投資に強い会社など、不動産会社といっても色々違う特徴があります。自分がしたいと思っている不動産投資に強みがある不動産会社を選ぶように意識しましょう。

不動産会社やその営業担当などが信頼できるかどうかというのもポイントです。希望金額や利回りなどの希望条件に対してベストな物件を紹介してくれるだけでなく、物件やエリアに関する知識があり質問に正確に答えてくれて、購入後もしっかりサポートをしてくれる信頼できる会社や人であるかというのも確認しておきましょう。

特に初めて不動産投資を行う方は不動産会社の担当との関係は重要です。何かと分からないことや不安になることもあると思うので、質問や疑問に思うことは確認して、不安要素が無い状態で購入を決定するようにしましょう。

物件選び

不動産投資を行う上でもちろん物件選びは非常に重要です。不動産投資ローンを組んで物件を購入している場合、入居者が付かなければ家賃収入が入らず毎月のキャッシュフローがマイナスになり続けてしまい将来的に資産を増やすための投資が今の生活を苦しめてしまいます。

購入するエリアに賃貸需要があり、中長期的に入居者が付いてくれるかどうかという視点で物件を選定しましょう。入居者が物件を選ぶ代表的な理由として下記が挙げられます。

• 家賃
• 間取り
• 水回り設備
• 駅との距離
• セキュリティ

融資審査

金融機関から融資を受けて物件の購入を検討している場合、事前に融資が下りるかどうかを確認する事前審査というステップがあります。前向きに購入すると決定すると、不動産会社が提携している複数の金融機関に金利や融資期間等の条件を確認します。

金利や融資期間は契約する方の職業・年収・勤続年数などの属性情報によりばらつきがありますが、一般的に新築区分マンションの場合、金利が1.5～3.0％程度、融資期間は35年程度と想定できます。初期費用として頭金をどれぐらい入れるかによっても、金融機関からの融資条件が変わってきます。

契約締結

金融機関の事前審査が済むと、契約書面で正式に契約を締結して本審査を行います。不動産の場合、売買契約書と重要事項説明書の2つが代表的な契約書面になります。

売買契約書にはローン特約という本審査で希望する融資金額が借入できない場合の契約解除内容などが記載されています。

不動産会社との契約が完了すると、締結した売買契約書・重要事項説明書に加えて必要書類などを合わせて金融機関に提出して本審査を行います。

運用スタート

本審査が完了して希望額が借り入れた場合、物件の引渡しが行われて残代金・仲介手数料などの決済、所有者移転登記や抵当権設定登記などの手続きが行われます。

不動産投資初心者がよく失敗するポイント

あまり調べずに勢いで物件を購入する

不動産会社の営業担当から紹介された物件を勢いで購入してしまうケースです。

おすすめされた物件をただ購入するのではなく、しっかり自分の目で見て賃貸需要があるのかどうかを確かめましょう。

不動産投資の運用時の費用発生を考慮していない

不動産投資では物件購入時の頭金以外にも運用中に費用が発生します。

• 管理費・修繕積立金
• 税金（都市計画税・固定資産税・不動産取得税）
• 入退去に伴う改装費

上記に加えて金融機関から融資を受けている場合、毎月ローンの返済があります。おおよその予測は立てることが可能なので、購入前にキャッシュフローをシミュレーションしておいて収支計画が狂わないようにしましょう。

信頼できない不動産投資会社や担当営業に依頼してしまう

不動産投資は購入前から運用中、また売却にあたって、約数十年の関係になることもあるので不動産会社や営業担当との関係性は重要です。

特に賃貸管理業務を代行してもらう不動産会社は入居者対応・物件管理・修繕計画などで密に連絡を取りながら進めることもあるので気軽に相談できて信頼できるパートナーを見つけることが重要です。

家族に同意を取ることを忘れている

不動産投資を行う上で家族の同意を取ることも重要です。

不動産投資は入居者の募集などで不動産会社との連絡や書類のやりとりが発生することがよくあります。家族にばれずに不動産投資をすることは後々トラブルになりかねないので、購入前にしっかり説明して納得してもらってから始めましょう。

不動産投資の収益を使ってしまう

不動産投資で獲得した収益は後に必要となる管理費・修繕積立金、入退去に伴う改装費などに回すことで、よりキャッシュフローがよくすることに繋がります。

さらにキャッシュフローがマイナスになり売却を検討するタイミングなどでも残債を払うたしにもなるので、不動産投資での収益が私用にすぐに使ってしまうのではなく残すようにしておきましょう。