不動産投資の初心者向けの勉強方法｜基礎知識を徹底解説

不動産投資の基礎知識

区分マンション・アパート投資

区分マンション・アパート投資は一棟マンション・アパートの1室単位で部屋を所有する不動産投資になります。区分で不動産投資を行うことでさまざまなリスクの回避が可能で、少ない自己資金で始められることが特徴です。

逆に、所有する1室が空室になった場合、家賃収入も得ることができなくなります。そのため、区分マンション・アパート投資を行う際は1室だけでなく、複数の部屋を所有して空室リスクの分散をするケースが多いです。

一棟マンション・アパート投資

一棟マンション・アパート投資は建物単位での投資になるため、初期費用が高くなりますが、区分マンション・アパート投資よりも収益性の高い不動産投資が可能です。

また区分マンション・アパート投資では、部屋の所有権だけが契約者になるので、建物自体の大規模修繕・リフォーム等に関して自分の判断で実施する権利がありません。

一棟マンション・アパート投資の場合、自分で実施タイミングを調整できる点もメリットの一つです。その分、賃貸管理業務に関して、一定の知識が問われますので始める前に不動産投資について学習しておいたほうが良いでしょう。

戸建て投資

戸建て投資は主なターゲットがファミリー層になり、物件によっては家賃収入が高いため収益性がある不動産投資が可能です。

区分マンション・アパート投資と同様に戸建て投資も空室が発生したときに、家賃収入が得られなくなるためリスクが高いと言えます。

また戸建ての場合、都市部よりも郊外や地方といったエリアにあることが多いので、ファミリー層の賃貸ニーズに合った投資不動産かの見極めも非常に重要になります。

不動産投資の仕組み

不動産投資は購入した物件に入居者募集を行って家賃収入を獲得するインカムゲイン、購入した物件を売却することで得られるキャピタルゲインの2つの収益化方法があります。

インカムゲインは入居者が物件に住み続ける限り、毎月獲得できる不労所得になるため魅力的です。また都市部の物件であれば、単身者の賃貸ニーズがあるので、仮に退去があっても次の入居者を早く見つけることも十分可能です。

キャピタルゲインは購入したときの物件価格よりも高い物件価格で売却することで獲得することができる売却益を意味します。

不動産投資のメリット

ミドルリスク・ミドルリターンの投資ができる

不動産投資は株やFXなどの金融商品と比較してもリスクを抑えた投資ができます。株やFXは社会情勢や経済状況によって価格変動が激しく、元本割れすることも珍しくありません。その点、不動産投資は現物資産のため影響を受けにくく、急に資産価値が下がる可能性が低いです。

賃貸管理業務は委託できる

株やFXは毎日値動きがあり、常にパソコンでチャートを確認するなど、時間を取られることがあります。不動産投資を運用するにあたって、入居者募集や家賃入金確認などの賃貸管理業務は不動産会社に委託することができます。毎月2,000〜3,000円程度の委託料が必要となりますが、手間暇がかかる賃貸管理業務を丸投げできるのはメリットがあります。

少ない自己資金で始められる

不動産投資を始める方の多くは金融機関と不動産投資ローンを組むことが一般的です。頭金として数十万円は最低限必要になりますが、残りはローンで支払うことができます。そのため、自己資金では購入できない投資不動産を取得して、投資ができるためレバレッジ効果がある投資になります。

不動産投資のデメリット

常に空室リスクがある

不動産投資には常に入居者が付かない空室リスクがあります。入居者が付かなければ、家賃収入が入らないので毎月のローン返済を貯金から支払わなければならなくなります。

大規模修繕の費用が必要になることがある

新築のマンションやアパートなどであれば、大規模な修繕が発生することは少ないです。しかし、築10〜15年以上の中古物件は建物や設備の老朽化・汚損にともなって大規模修繕が必要となることもあります。

資産の流動性が低い

不動産投資は売却したいと思ってもすぐに売却することができないため、株やFXなどと比較して流動性が低いと言えるでしょう。不動産投資の売却は早くても3〜6ヶ月程度の時間が必要になります。

不動産投資の王道の勉強法

本

不動産投資に関する本は不動産会社、大家さんによって多数出版されています。「投資法」「売買・賃貸取引」「賃貸管理」「節税・税務」の4つの定番ジャンルで自分に必要な部分を重点的に選びましょう。

本は不動産のプロや不動産投資経験者が著者であり、体系的にまとめられた不動産投資の基礎知識を身につけることができます。本を選ぶ際の注意点としては、できるかぎり最新の本を選ばないと、経済・社会情勢が変わったり、法律の改正が行われているため、現在では誤った知識になることもあります。

インターネット

インターネット上でも不動産投資に関するコラムやメディアが多数あるので、不動産投資の基礎学習として活用したほうが良いでしょう。不動産投資初心者向けに情報発信していることがほとんどなので、「どれくらい初期費用に自己資金が必要か」「どんな投資物件を選べば良いか」「何が経費として計上できるのか」などの初心者が気になることを学ぶことができます。

また今現在不動産投資を運用中の大家さんのブログも非常に参考になります。成功談・失敗談ともにリアルな情報を知ることができます。インターネットの情報はすべてが正しいものというわけではないので完全に鵜呑みにするのは注意が必要です。

セミナー

不動産会社によって定期的にセミナーも開催されています。セミナーに参加することで不動産投資について直接学習できたり、疑問をぶつけることができるので有意義な時間になるでしょう。またセミナーに参加すると、そのまま無料面談で物件提案や収支シミュレーションをもらうことができます。

不動産投資を始める5つのステップ

不動産投資について勉強する

不動産投資に成功するためには、不動産投資の基礎を学習することは必要不可欠です。たとえ信頼できる不動産会社が身近にいたとしても、勧められた物件をただただ購入するのではなく「本当に資産価値のある物件なのか？」と疑問を持つようにしてください。

目的や投資金額・計画を決める

あなたの「不動産投資をする目的」はなんですか？

資産形成・売却益・節税など、不動産投資をする人の目的はさまざまです。不動産投資といっても種類やスタイルは異なるので、目的に合った種類やスタイルをしなければ意味がありません。

自己資金、不動産投資ローンの借入額などから「どれくらいの金額の物件を購入しようとしているのか」を考える必要があります。

物件を探す・紹介を受ける

不動産投資において最も重要なのが物件選びです。

物件価格や利回りだけでなく、管理・修繕状況や入居者の付きやすさは事前に調べておきましょう。

また自分で投資不動産を見つけることができない方は不動産会社からの提案をもらうのが良いでしょう。

不動産投資業界では本当に良い物件は長年取引のあるお客様に優先して連絡することが多いので、不動産投資物件のポータルサイトなどにはあまり掲載されていないことが実情です。 そのため、地域に根付いた不動産会社に相談してみて物件の紹介をもらうほうが、良い物件に巡り合う可能性が高いと言えるでしょう。

収支シミュレーションを確認する

投資不動産を購入する前に必ず収支シミュレーションを確認しましょう。将来的に「どれくらいの収益が見込めるのか？」というのを想定します。

収支シミュレーションを作成する際は、年間家賃収入とローン返済額だけでなく、管理費・修繕費・各種税金・手数料等も考慮して、よりリアルな数値で算出することをおすすめします。実際に不動産投資を運用して、意外と経費がかかったという声を聞くこともありますので現実的に起こりえるさまざまなリスクを検討したほうが良いでしょう。

不動産投資ローンの審査を受けて購入する

物件や収支シミュレーションを確認して納得したら、次に金融機関の不動産投資ローンの審査に進みます。基本的に事前審査と本審査があり、本審査を受ける場合、売買契約書・重要事項説明書・個人情報確認書類・所得・納税証明書など必要書類が増えますので期限内に全て準備できるように早めに取りかかりましょう。