【初心者必見】最低限知っておきたい不動産投資用語集15選

不動産投資初心者も理解しておきたい用語

インカムゲイン・キャピタルゲイン

不動産投資におけるインカムゲインは、投資不動産を運用することによって獲得した家賃収入を指します。ただ運用において経費も発生しますので、実際は「年間家賃収入−年間経費＝運用益」の運用益がインカムゲインとなります。

キャピタルゲインは投資不動産を一定期間運用した後に売却することで獲得した売却益を指します。購入時の物件価格よりも高く売却できれば収支はプラスになりますし、逆に購入時よりも安く売却すると収支はマイナスになります。

耐用年数・減価償却

耐用年数は資産の使用期間になります。投資不動産は年数が経つにつれて、建物が老朽化して少しずつ資産価値が下がっていきます。

建物の構造・用途・種類によって、あらかじめ国税庁によって耐用年数が定められています。減価償却は耐用年数が経過するのに合わせて、失っていく資産価値を経費として計上することを指しています。

地価公示価格

地価公示価格は国土交通省もしくは各都道府県知事が毎年3月下旬に公表しており、適正価格で土地取引をすることを目的にした客観的な指標になります。地価公示価格は公示地価と基準地価の2種類があります。

公示価格は土地取引を適正価格で行うために国土交通省が公表している土地の価格で、基準地価は都道府県が公表している土地の価格になります。公表している対象が異なるだけであり、第三者として適正価格で取引するための指標を公表することに変わりはありません。

路線価

路線価は国税庁が公表している宅地1平方メートルあたりの土地の評価額を指します。路線価といっても主に相続税路線価と固定資産税路線価の2種類があります。

相続税路線価は名前の通り相続税額の指標として計算に用いられます。相続税路線価は毎年1月1日に発表されます。一般的に路線価というとこの相続税路線価を意味していると思って問題ないでしょう。また固定資産税路線価は物件の固定資産税を計算するための指標として使われます。固定資産税路線価は3年に1回の頻度で発表されます。

路線価は国税ほホームページから確認することが可能です。路線価の見方がわかることで、投資不動産の適正な価格を調べることができます。また路線価の推移から将来的な予測を立てることもできるので、興味がある方は路線価について調べてみると良いでしょう。

区分所有権

区分所有権はマンションやアパートの1室単位の所有権を指します。マンションやアパートに複数の部屋がある場合、その部屋毎の区分所有者が存在するということになります。

専有部分・共用部分

専有部分はマンションやアパート等の所有者が所有している部分を指します。共用部分は逆に専有部分以外の各所有者が利用する部分を指します。例えば、エントランス、階段、エレベーター、廊下などがあります。

RC造・SRC造

RC造はReinforced Concreteの頭文字から取っており、鉄筋コンクリート造を指しています。RC造は耐久性・耐震性に優れており、最近のマンションではよく使われている構造になります。もちろん、木造と比べても鉄筋とコンクリートになるため、耐火性があります。

SRC造はSteel Reinforced Concreteの頭文字から取っており、鉄骨鉄筋コンクリート造を指しています。RC造よりも耐久性が高くなりますが、その分建築コストも高くなります。

ちなみに鉄骨造はS造、木造はW造と呼びます。

陸屋根（ろくやね）

陸屋根（ろくやね）は最近のマンションで多い平たい屋根の構造を指します。平屋根（ひらやね）。フラット屋根とも呼ばれており、勾配のない平面な屋根全般を意味します。

オーナーチェンジ物件

オーナーチェンジは購入しようとしている投資不動産に入居者が存在しており、現在の貸主と入居者の間に賃貸借契約を結んでいる状態の投資不動産の所有権を変更させることを指します。入居者は何も変わらずに貸主・所有者だけが新しいオーナーに変更するということです。

オーナーチェンジ物件は現在の賃貸借契約のまま家賃収入を受け取る権利、管理ルールなどをそのまま新オーナーに引き継ぎます。オーナーチェンジ物件を購入することで、購入後すぐに家賃収入を獲得することができるメリットがあります。

AD

不動産投資におけるADとはAdvertisementの略称であり、投資不動産の入居希望者を集めるために仲介を行う不動産賃貸会社に支払う広告費になります。

不動産会社に仲介してもらったときは宅地建物取引業法で定められている「家賃1ヶ月分」の仲介手数料を支払いますが、仲介手数料で補えない追加の広告を行っている場合、仲介手数料とは別で広告費を支払う必要があります。

不動産投資用物件を購入する際に知っておきたい用語

収益還元法

収益還元法は将来的に不動産投資で得られる収益を「現在の価値」で割り引いて算出する計算方法になります。収益還元法は「直接還元法」と「DCF法」の2つがあります。

直接還元法は年間の家賃収入から必要経費を差し引いた純収益を還元利回りで割る算出方法になります。計算式は「年間純収益÷還元利回り=不動産価格」になります。

DCF法は現在時点で不動産を所有することによって得られる収益と将来的に必要となる経費などを総合的に計算することで物件価格を算出する方法です。計算式は「現在価値の収益の合計値＋将来の売却価格の現在価値=不動産価格」になります。

節税

不動産投資における節税とは、投資不動産の経年劣化によって失う資産価値を減価償却費として経費に計上することで課税される合計所得額を減らすことを意味します。

この減価償却費を活用することは法律で認められているものなので脱税ではありません。不動産投資を行うことで法律の範囲内で節税が行われます。

レバレッジ効果

不動産投資のレバレッジ効果とは、金融機関の不動産投資ローンを活用した投資を指します。自己資金が1000万円しかない場合、購入できる物件は1000万円未満のものだけになります。利回りが10％と仮定すると、利益は1000万円×10%＝100万円となります。

一方、不動産投資ローンを活用して1000万円の融資を受けた場合、合計2000万円の物件が購入できます。同様に利回りを10％と仮定すると、利益は2000万円×10％＝200万円となります。

このように自己資金だけでできる範囲の投資よりも、不動産投資ローンを活用した投資の方がより多くの利益を獲得することが可能になります。

マイソク

マイソクは不動産会社が使用する広告チラシを指します。物件概要・間取り・契約情報などが掲載されています。マイソクの由来は毎日速報センターからきており、元々は元付業者が仲介業者に不動産情報を記載した図面を配布したことにあります。

表面利回り（グロス利回り）・実質利回り（ネット利回り）

表面利回り（グロス利回り）は年間想定家賃収入を物件購入価格で割った数値になります。計算式は「年間想定家賃÷物件購入価格×100％＝表面利回り」となります。表面利回りは英語で「Gross Rate of Return」になるため、グロス利回りとも言われます。表面利回りは投資不動産がどれくらい収益性があるのかを示す指標として使われています。投資不動産の物件ポータルサイトで有名な楽待や健美家などではこの表面利回りを掲載しています。

実質利回り（ネット利回り）は年間想定家賃収入から運用するためにかかった管理費・修繕費・各種税金などの必要経費を差し引いた上で物件購入価格と購入に必要な諸費用も含めた上で割った数値になります。計算式は「（年間想定家賃−年間必要経費）÷（物件購入価格＋諸費用）＝実質利回り」となります。

実質利回りは表面利回りよりも実際の不動産投資の運用を行ったときに近い数字になります。不動産投資を行うと必要経費が発生したり、物件購入時には税金等の諸費用が発生しますので、よりリアルな数字を算出するときは実質利回りを使う方が良いでしょう。

重要事項説明（重説）

重要事項説明は不動産の売買・賃貸契約の際に、宅地建物取引士によって買主に必ず説明しなければいけない重要事項の説明を指します。重要事項説明は買主と売主の売買・賃貸契約の際にトラブルがないようにすることを目的としており、仮にトラブルが発生した際は、重要事項説明書を元に契約内容の確認を行います。重要事項説明書には法令、設備状況などの物件に関する事項、契約金・解約金・損害賠償額など契約に関する事項の2つがあります。

売買契約書（売契）

売買契約書は投資不動産を購入する際に、売主と買主間で締結する契約になります。売買契約書には投資不動産の契約金・手付金・支払日・契約者情報（氏名や住所）・契約違反に関する事項などが記載されています。

売買契約書は重要事項説明書と同様に買主と売主でトラブルが発生することを防ぐために結ぶためのものです。また宅地建物取引業法37条で「宅地建物取引業者が不動産の売買等において契約が成立した時に書面を交付しなければならない」と定められています。

金銭賃借契約書（金消）

金銭賃借契約書は金融機関と不動産投資ローンを組む際に、金融機関と買主で結ぶ契約になります。金銭賃借契約書には借入金額・利率・返済期日・遅延損害金などの事項が記載されており、買主が不動産投資ローンを返済できなった場合に備えて投資不動産を担保にする抵当権に設定することが一般的です。

団体信用生命保険（団信）

団体信用生命保険（団信）は金融機関と不動産投資ローンを組む際に、加入する生命保険になります。仮に万が一契約者が死亡または高度障害を患うことになった場合、保険金によりローンの残債が支払われて完済されます。

団体信用生命保険にはがん・心筋梗塞・脳卒中の3大疾病を含んでいることが多いです。また加えて糖尿病・高血圧症・慢性腎不全・肝硬変・慢性慢性膵炎の5つを含んだ八大疾病プランもあります。

NOI・ROI

NOIはNet Operating Incomeの頭文字を取ったもので、純収益という意味になります。不動産投資においては、年間家賃収入から年間の必要経費（管理費・修繕費・固定資産税等）を差し引いた収益額を指します。実質利回り（ネット利回り）のネットはNOIのネットから来ています。

ROIはReturn On Investmentの頭文字を取ったもので、投資に使った自己資金に対しての利益率を指したものです。投資利益率や投資収益率と呼ばれることもあります。計算式は「利益金額（売上−売上原価−投資額）÷投資金額×100％」になります。

不動産投資用物件を運用していくうえで知っておきたい用語

キャッシュフロー

不動産投資におけるキャッシュフローは現金がどのくらい手元に残るのかを意味します。計算式は「税引後の利益＋減価償却費−返済元金＝キャッシュフロー」になります。キャッシュフローは不動産投資を行う上で非常に重要な指標になります。

キャッシュフローがマイナスになると、手元に現金が無くなって毎月のローン返済ができなくなり、自己資金で返済を補う必要がでてきます。逆にキャッシュフローがプラスになれば、今後発生する大規模修繕のために資金を蓄えることができます。

大規模修繕

大規模修繕は投資不動産の経年劣化に備えて建物・設備を修繕することで、10〜15年のサイクルで行われるのが一般的です。外壁・屋根・エレベーター・エントランス・駐車場などの共有部分から玄関扉・バルコニー・床・手すり・専有庭などの専有部分を範囲に修繕を行います。

サブリース

サブリースは不動産会社が貸主からマンションやアパートを借り上げて不動産会社から入居者に又貸し（転賃）をする管理形態になります。サブリース契約を結ぶことで不動産会社は貸主に対して入居者の有無に関わらず賃料を支払う保証をします。

サブリース契約は入居者の空室・家賃滞納リスクを回避できたり、管理業務を委託できるなどのメリットがありますが、逆に家賃保証率は相場が80〜90％といわれているので、家賃収入が少なるデメリットもあります。また2年毎に家賃の見直しも行われるため、購入時の家賃額が保証されるというわけでもありません。

管理組合

管理組合はマンションやアパートなどの区分所有者が加入する建物の管理のための組合になります。区分所有者は組合員になって、建物の管理・修繕についての協議や決定を行います。

不動産管理会社（賃貸管理会社）

不動産管理会社は物件の所有者に代わって物件管理・入居者管理業務等を行う不動産会社になります。物件の共用部分の清掃から入居者募集・入金管理などをオーナーに代わって行います。